공유오피스사업성공
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✏성공 공유오피스 만들기(2)_기존 공유오피스 사업장 들여다보기(지식산업센터)
우리가 공유오피스 사업을 성공하기 위해서는
기존 공유오피스 사업체들이 운영하고 있는 상태들을 철저히 알아볼 필요가 있습니다.
현재 시장에서 많이 운영되고 있는 개인창업자가 운영되고 있는 공유오피스에 대해 이야기를 해보겠습니다.
지식산업센터 공유오피스
지식산업센터내 공유오피스는 요근래 많이들 창업하고 있는 위치중에 하나 입니다.
사실 저에게 상담오시는 분중 10분중 3분정도가 지산을 분양받아 공실 기간이 너무 길어져 울며겨자먹기로 이자비용이라도 건져보기를 위해 공유오피스 창업을 생각하시는 분들이 대다수였습니다.
우선 지식산업센터의 분양은 부동산투자의 하나의 상품이기에 좋고 나쁨을 제 기준에 딱잘라 이야기 할순 없습니다.
하지만 공유오피스창업을 이미 투자한 지산에 하는 것에 대해서 굉장히 부정적으로 생각하는 사람중 하나입니다.
우선 지식산업센터 공유오피스는 그 지식산업센터내의 수많은 섹션오피스들의 공급과도 경쟁을 해야되는 상황입니다.
창업시 1인실 2인실 3인실 4인실등의 공유오피스의 가격이 바로 앞, 옆, 뒤에 위치한 공실이 즐비한 지식산업센터 임대와 비교 우위를 가질수 있는 가격적 매력도가 있어야 될것입니다.
공유오피스 인테리어공사를 통해 얼마든지 공간의 쾌적함은 경쟁력을 어필할수 있게 만들수는 있지만 바로 옆 공실인 섹션오피스와 가격경쟁력에서 떨어질수 있습니다. 공간의 쾌적함으로 내가 이용하는 가격의 매력도를 크게 끌어당길수 있어야 될것입니다.
바로 옆 공실인 섹션오피스는 빠른 임차를 위해 더욱 경쟁력있는 가격을 제시 할것입니다.
그렇다고 바로 옆 공실들보다 경쟁력있게 이용료를 낮출수는 없습니다.
왜냐하면 이미 지산 투자금액과 공실로 인한 문제해결로 공유오피스 창업 투자까지 했을때 원하는 매출이 받쳐주어야 투자비 회수도 할수 있기 때문입니다.
그렇기에 원하는 기준 이하의 금액으로 이용자를 받기는 어려울 것입니다.
나중 지식산업센터내 공유오피스는 매각하기에도 문제가 발생될수 있습니다.
이미 지산 자체의 매각도 쉽지 않습니다.
나 아닌 다른 사람들도 공실의 문제로 인해 분양가보다 저렴한 가격으로 부동산에 내놓고 있는 상황에서
공유오피스까지 얹혀진 섹션오피스는 다른 오피스에 비해 희망매각금액이 더 커졌을것입니다.
우리가 아주 쉽게 매수자 시각으로 봤을때
내가 공유오피스까지 얹혀진 지산을 매수할것이라는 생각은 쉽게 결정내리지 못할것입니다.
동일크기, 동일구조등 의 섹션오피스가 무더기로 밀집되어있는 공간에서 매수자는 조금더 가격이 저렴한 매물을 선택하것입니다.
또한 공유오피스를 창업을 하려고 해도 매수자가 직접 인테리어를 더욱 저렴하게 할수 있다는 심리가 있기 때문에 공유오피스가 얹혀진 지식산업센터는 원하는 금액으로 매도가 이루어지지 못할것입니다.
지산 매도 자체도 문제입니다.
부동산투자관점에서 내가 공급이 많으면 수요가 뒷받침이 되지 않으면 가격이 떨어질수 있습니다.
아무리 지산 투자 수요가 많아도 매각시점의 지식산업센터 매도 물량을 이기기에는 불가할것입니다.
매도물량 문제에 거기에다 자신이 공유오피스시설권리까지 반영된 매도시 좋은가격을 받아내기 쉽지 않을것입니다.
원하는 시설권리금액과 기투자된 지산 프리미엄까지 요구할경우 예비매수자는 차라리 같은층 또는 다른층의 더욱 저렴한 매물을 찾게 될것입니다. 또한 내용년수가 지난 시설투자를 100% 받아들이느니 새롭게 예비매수자가 공유오피스시설을 투자하는 쪽이 훨씬 이득이라고 생각합니다.
마지막으로 이런 생각을 하고 있는 지산투자자들이 같은 단지내에서도 정말 많기에 저는 공유오피스의 향후 시설권리도 얻기 위한 전략으로는 지산은 어렵다고 이야기 합니다.
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